El mercado inmobiliario entra en una fase de ajuste tras el auge de 2025
El mercado residencial español muestra signos claros de desaceleración tras un año 2025 especialmente dinámico, marcado por un elevado volumen de operaciones y subidas sostenidas de precios. A comienzos de 2026, el sector detecta un cambio de ciclo en el que la accesibilidad a la vivienda se ha convertido en el principal freno, especialmente en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona.
Caída de operaciones y señales de agotamiento
Los datos más recientes confirman esta tendencia. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas descendió un 5% en enero. Esta caída no es un hecho aislado: los notarios ya habían advertido de un retroceso progresivo en el último trimestre de 2025, con descensos del 1,4% en octubre, 2,6% en noviembre y 1% en diciembre.
Por su parte, el Colegio de Registradores también registró una bajada del 7% en enero, lo que refuerza la percepción de que el mercado ha comenzado a perder impulso tras varios trimestres de fuerte actividad.
Aunque estas cifras no generan aún alarma en el sector, sí han encendido las señales de alerta ante una posible ralentización más pronunciada a lo largo del año.
Precios desalineados con la renta de los hogares
El principal problema identificado por los expertos no es tanto la financiación —que sigue siendo relativamente favorable en comparación con otros países europeos— como el nivel alcanzado por los precios de la vivienda.
María Matos, directora de estudios de Fotocasa, señala que el mercado se encuentra en una fase de “normalización”, pero advierte de que el freno responde a un problema estructural: la pérdida de accesibilidad. Es decir, cada vez más hogares quedan fuera del mercado porque los precios superan su capacidad real de compra.
Este fenómeno refleja una realidad cada vez más evidente en España: el desfase entre el coste de la vivienda y los ingresos medios, especialmente en núcleos urbanos con alta demanda.
Escasez de oferta: el gran cuello de botella
A esta situación se suma un desequilibrio estructural entre oferta y demanda. Según los datos del sector, la demanda de vivienda cuadruplica la oferta disponible, lo que impulsa aún más los precios al alza.
Actualmente, alrededor del 18% de los españoles manifiesta interés en adquirir una vivienda. Sin embargo, la falta de producto asequible limita el número de operaciones posibles. No se trata de una caída del interés, sino de una imposibilidad real de acceso.
Este problema se ve agravado por factores como la lentitud en la construcción de nuevas viviendas, la escasez de suelo disponible en determinadas áreas y las restricciones urbanísticas en algunas ciudades.
Madrid y Canarias lideran las caídas
El impacto de esta situación es especialmente visible en regiones donde los precios han experimentado mayores incrementos en los últimos años. Madrid y Canarias encabezan las caídas interanuales en compraventas, con descensos cercanos al 20%.
En concreto, las operaciones cayeron un 19,6% en Madrid y un 21,9% en Canarias durante el mes de enero. Otras comunidades también registraron descensos significativos, como Asturias (-14,7%), Castilla-La Mancha (-12,6%), Murcia (-10,7%) o la Comunidad Valenciana (-7,4%).
Estos datos evidencian que el encarecimiento de la vivienda está teniendo un efecto directo sobre la actividad del mercado.
Dificultades crecientes incluso para hogares con ingresos estables
Desde el sector inmobiliario se insiste en que el problema de acceso a la vivienda ya no afecta únicamente a los colectivos más vulnerables. Cada vez más familias con empleo estable encuentran dificultades para comprar una vivienda.
José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), subraya que los precios siguen en niveles elevados y que los costes de entrada —como el ahorro previo necesario o los gastos asociados— superan la capacidad económica de muchos compradores.
Este escenario está provocando que una parte creciente de la demanda quede excluida del mercado, lo que contribuye a la moderación de las operaciones.
Perspectivas para 2026: moderación y ajustes limitados
De cara a 2026, el sector prevé un escenario de estabilización en el número de compraventas, con posibles ajustes en los precios, aunque limitados. Las correcciones, en caso de producirse, partirán de niveles elevados, por lo que la vivienda seguirá siendo exigente para los compradores.
Además, factores externos como la evolución de los tipos de interés o el contexto geopolítico internacional podrían influir en la confianza de los compradores y en su capacidad de inversión.
Aunque el impacto de la situación internacional aún no se refleja plenamente en el mercado, los expertos anticipan que podría aumentar la incertidumbre y afectar al dinamismo del sector.
Conclusión
El mercado inmobiliario español afronta una etapa de transición marcada por el encarecimiento de la vivienda y la falta de oferta. Aunque la demanda sigue siendo elevada, la pérdida de accesibilidad está reduciendo el número de operaciones. Todo apunta a un 2026 de moderación, en el que el reto principal será equilibrar precios y disponibilidad para evitar una mayor exclusión de compradores.
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